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                资产评估

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                房产评估

                更新时间:2020-07-21 点击数:1909

                房◥地产评估概述

                  房地产估价全称房地产◇价格评估,是持有《房地产估价人∞员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人ぷ员,根据估价目的,遵循估价原则,按╳照估价程序,运用估价方法,在综合分析,影响房地产价格因素的基础上,结合估价经验及对影响∩房地产价格因素的分析,对※房地产的特定权益,在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测@ 与判断。它实质上不是估价人员的定价,而是模拟市场价格形成★过程将房地产价格显现出来,具有专业性、技术性、复杂性,是科学、艺术和经验三者的结合。

                评估类型

                  1、一般评估:

                  这类评估一般是在交易双方发生分歧意见▽或有争议时,求助于评估机构,以解决分歧和①争议,使之趋于一致的手段,一般不具备法律效力,是参考性评估︻,它反映的是某一地域、某一时ω 间点∑、某一特定物业一般的价值水平。

                  2、房地产抵押贷款评估:

                  这类评估是购房者寻求金融支持时,对自己所』抵押的房屋的价值而进行的评估,它必须由金融部门指定或委派的ξ评估机构进行评估,评估一经确定,具备法律效力、形成法律文件、对双方有●约束力。这种评估值一般较低。

                  3、特定评估:

                  这种评估是房地产交易管理ζ 部门,对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估,为了求其公正合理,须采用两种以上的评估方法进行评估,评估结果一经确定,具有法律效力,交易双方须按确定后的评估¤值,计算缴纳税○费。

                  评估原则

                  1、供需原则:商品的价格由该商品供给和需求的均衡◥点来决定。供小于◤求时,则价☆格上升,否则下降。房地产的ㄨ价格由类是房地产的供求状况决定。

                  2、替代原则:在同一市场上效用相同或相似的房地产,价格趋于一致。

                  3、最有效使△用原则:以最佳使用所能带来的收益评◥估房地产的价格。

                  4、贡献原则:它是收※益法和剩余法的基础

                  5、合法原则:房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时,不能以临时建筑或违章建筑≡的收益为测№算基础。

                  6、估价时点的原↘则 :估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间,是一个具体的日期,通常年、月、日表示,估价额是该是该日期的价格。 房地产市场是》不断变化的,房地→产价格有很强的时间性,它是某一时点的价格,不同的时点,同一宗房地产◢往往会有不同的价格,也就是说,估价实际上只是求取某一时点上的价格,所以估价一宗房地产的价格时,必须假定市场情★况停止在估价时点上,同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。

                房地产评估程序

                  1、明确ξ评估基本事项

                  明确评◆估目的:在受理评估业务时,通常由委托方◎提出评估目的,并将评估目的写在评估报告上。

                  了解评估对♂象

                  确定评估基准日:常以年、月、日表示

                  签ζ 订评估合同:它︾包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。

                  2、制定工作计划

                  3、实地查勘收集资料:实地查勘是房地产评估工『作的一项重要的步骤,并□要做记录。

                  4、测算被评估房地产价格:为求得一个公平合理的价格,一般以一↘种评估方法为主,同时以另一种或几种评估方法为辅,以求互相对照和检︽验修正。

                  5、综合分析确定评◤估成果

                  6、撰写评估报告

                  评估方法

                  成本法

                  a、成本积算法,即对取得土地或已实现♀的土地开发的各项成「本费用进行核算,剔除不正常因素影响的价值,对于正常成本费用累积后◣取一定的资本利息和合理的投资利润,得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的←土地的评估。

                  b、重置成本法,它是对【现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算,然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价,然后根据实际情况和法律规范确【定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

                  市场比较法

                  挑取市场上相同用途、其他条件相似的房〒地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报→价的↓)与待估房地产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确的指数对比调整,得出估价对象房地产的价值的■方法。这种方法具有较强的』实际意义和准确性,在市场较为成熟▽、成交透明、比较案例易找的时候常常使用,并且估价结果较为准确。

                  剩余法

                  房地产总价知道或者可以测算出来时,因为※房地产总价=土地使用权价值+房产价值,因此测算︾出土地使用权价值或房产价值,用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

                  收益法

                  不同的♂地区、不同用途、类型的■房地产收益率也有所不同,根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收Ψ 益÷收益还原利率。

                  假设▂开发法

                  对于一ㄨ个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等),通过测算正常开发完毕后的市场价值,然后扣除剩余开发任务的正常投入,即得出待估房地↓产价值的方法。

                  基准地价♂法

                  针对到某一地块的土地使用权价值评估,可以参照已有的同级别、同用途的基准地价,进行一〓般因素、区域因素、个别因素的调整,最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政ぷ策性。

                  路线价法

                  土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况:宽度深度)有很大的关系,对于同一街区,土地的价值具备相对的稳定性,如果知道该街〗区土地的平均价格,通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

                  评估特点

                  1、房地产投资价值评估结果为“非市场价值”

                  投资价值是针︻对特定投资者而言,市场价@ 值是对于典型投资者或大多数投资者而言。因此,投资价值可能高于、等于,也可能低于市场价值。

                  2、房地产投资价值评估条件〖是基于“特定对象”

                  特定对象包括特定投资者(双方或多方)、特定的房地产项目双重含义。房地产投资价值评估一般以特定对象为基础,这是房地产投资价值区□别于市场价值额根本原因。

                  3、房地产投资价值评估更强调合理性原则

                  房地产投资价值评估除应考虑一般的房地产估价原则外,更强调合理性原则。即估价人员需要站在投资行为各方的角度,综合平衡考〇虑客观、合理的价值,评估结果应考虑各方的可接受性,有些估价行为需要超出狭隘的合法性原则范畴。

                  4、房地产投资→价值评估方法突破传统估价

                  房地产投资价值评估与传统市场价值评估在方法的选择上有较大的不同。传统市场价值评估方法选择一般基于估价对象和估价目的考虑,房地产投资价值评估除了考 虑估价对象和估价目的外,同时要关注投资行为的特定特点和♂▲潜在投资行为,除较多的采用假设开发和收益还原等传统方法外,还要考虑现金流量折现等经济评价方法。

                  5、房地产投资价值评估多需比较多『方案

                  由于投资方式的不同,房地产投资价值评估结果也往往◥需要多个方案进行比较,分析各个方案实施的风险性和价值效益,为委托方提供多个价值指标或区间指标,这也是房地产投资价值评估区别㊣于传统鉴证类评估的重▓要表现形式之一。

                  现状分析

                  中国的房地产评估行业还属于一个年轻的行业,各方面体制还不完善,评估理论¤和评估方法同西方发达国家相比还显得陈旧。

                  为进一步防范房地←产信贷风险,国务院、人民银行及银监会等部门于2003年先后出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《国务院关于促进房地产市场持续■健康发展的通知》、《国务院关于严格控制固定资产投资规模的通知》、《银监会关于银行房地产贷款风险管理指引》等一系列文件来规范房地产贷□款市场。这些规定对于规范抵押评估◥行为、指导房地产估价师的抵押评估工作,产生了深远的影响。


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